Oppussing: Den ultimate guiden | Priser, regler & tips

Ønsker dere å pusse opp? I denne guiden gir vi dere detaljert informasjon om hva det koster, hvorvidt det lønner seg og hvor lang tid det tar å pusse opp. Vi forteller dere hvordan en oppussing bør organiseres og hvordan dere finner dyktige håndverkere. Vi gir dere innsikt i når dere må søke kommunen og viktigheten av god dokumentasjon og solide kontrakter. Gå ikke glipp av 10 praktiske tips & råd for å lykkes med en oppussing i slutten av guiden.

 

Hvilken type oppussing ønsker dere?

Før vi beskriver hva som skal til for å lykkes med en oppussing, så er det viktig å skille mellom to mye brukte begreper; overflateoppussing og totalrenovering.

Overflateoppussing

Ved en overflateoppussing så utbedrer man de synlige overflatene. En overflateoppussing vil ofte inkludere:

• Slipe gulvet eller legge nytt gulv på eksisterende undergulv.
• Male vegger og tak, samt bytte lister.
• Bytte baderomsmøbler.
• Oppgradere kjøkkenfronter.

Totalrenovering

En totalrenovering (også kalt totaloppussing) er betydelig mer omfattende enn en overflateoppussing og inkluderer gjerne tekniske installasjoner og bæringer. Ved en totalrenovering vil man ofte:

• Gjøre flere endringer av romløsninger.
• Rive eksisterende vegger, gulv og inventar.
• Bygge opp nye gulv, vegger og himlinger.
• Lage helt nye bad og nytt kjøkken.
• Legge nytt røropplegg.
• Bytte ut hele eller deler av det elektriske anlegget.
• Bytte ut vinduer, terrasse- og utgangsdører.

Kostnadene ved en totalrenovering er betydelig høyere enn overflateoppussing. Mange velger derfor overflateoppussing på ett eller flere rom, for å redusere kostnadene når man skal pusse opp.

 

Hvor mye koster en oppussing?

De totale oppussingskostnadene varierer mye fra prosjekt til prosjekt, og påvirkes blant annet av:

• Om man ønsker en totalrenovering eller en overflateoppussing.
• Kvaliteten på materialene og inventaret.
• Hvor mange rom som skal pusses opp og størrelsen på rommene.
• Hvor mye av arbeidet man ønsker å gjøre selv.
• Hvorvidt det er behov for strukturelle utbedringer.

Kvaliteten på materialene, inventaret og innredningen

Materialvalg kan utgjøre en stor kostnadsforskjell og påvirkes i stor grad av de som pusser opp. Her kan man selv være med på å bestemme hvilken kvalitet og finish man ønsker: En eksklusiv standard, en høy standard, en normal standard eller en enkel standard.

Hvor mange rom som skal pusses opp

Størrelsen på rommene, og det totale arealet som skal pusses opp, vil naturlig nok påvirke kostnadene. På et generelt grunnlag vil prisen per kvadratmeter (for samme type rom) blir lavere for et stort rom, enn for et mindre rom. Kostnadene per kvadratmeter blir også noe lavere for et stort oppussingsprosjekt, enn for et mindre prosjekt.

Hvor mye av arbeidet kan man gjøre selv under en oppussing

Kostnadene ved et oppussingsprosjekt avhenger også av i hvilken grad man evner og ønsker å gjennomføre deler av arbeidet selv. Ha et edruelig forhold til egen kompetanse og tilgjengelig tid. Definer hvilke oppgaver dere ønsker å gjøre selv, og hvilke oppgaver der ønsker å overlate til profesjonelle håndverkere.

Strukturelle utbedringer

Kostnadene ved å pusse opp et hjem, blir høyere hvis man må gjøre endringer i boligens bærende konstruksjoner. Avretting av gulv og vegger og utskiftning av vinduer og ytterdører vil føre til høyere kostnader. Hvis det er behov for utvendig renovering, så blir oppussingsprosjektet betydelig mer omfattende og kostbart. Bytte kledning, legge nytt tak, samt tilbygg og påbygg kan fort øke budsjettet med flere hundre tusen kroner.

Kostnader ved en totalrenovering

Basert på et stort antall oppussingsprosjekter i 2019 og 2020 (hvor profesjonelle håndverkere utførte arbeidet), så lå snittprisen på innvendig totalrenovering på ca. 13 000 kroner per kvadratmeter (når alle kostnadene er inkludert).

Prisene varierte mye fra prosjekt til prosjekt. Bad og kjøkken var betydelig dyrere å pusse opp per kvadratmeter. En høy kvadratmeterandel for disse rommene, økte dermed gjennomsnittskostnadene betraktelig.

Enkelte innvendige prosjekter med høy standard og kompleksitet lå på rundt 20 000 kroner per kvadratmeter. De lavest prisede totalrenoveringsprosjektene som ble gjennomført, lå helt ned mot 7 000 kroner per kvadratmeter.

Dersom man også inkluderer utvendig renovering (kledning, etterisolering, vinduer og ytterdører, tak og drenering), så lå gjennomsnittsprisen på ca. 20 000 kroner per kvadratmeter.

Det var som regel litt dyrere å pusse opp i storbyer, enn i mindre byer og på tettsteder.

Kostnader ved en overflateoppussing

Det er betydelig vanskeligere å gi et godt overslag for hvor mye det kostet å gjennomføre overflateoppussinger. Omfanget av arbeidet varierer enormt fra prosjekt til prosjekt.

For overflateoppussingsprosjekter i 2019 og 2020 (hvor profesjonelle håndverkere utførte arbeidet), så lå snittprisen på innvendig oppussingsprosjekter på ca. 4 000 kroner per kvadratmeter. Dette inkluderer alle materialer og alt arbeid.

Bruk en oppussingskalkulator for å estimere kostnadene ved å pusse opp

Det finnes flere kalkulatorer og nettsider hvor man kan estimere hvor mye det koster å pusse opp boligen og forskjellige rom med profesjonelle håndverkere. På Abbys Oppussingskalkulator, kan man selv legge inn hvilke rom man ønsker å pusse opp og hvilken type oppussing og standard man ønsker. Man får umiddelbart et estimat på hvor mye det kan koste å pusse opp boligen.

Mer detaljert informasjon om hvor mye det koster å pusse opp finner dere her: Hvor mye koster det å pusse opp?

 

Lønner det seg å pusse opp?

De fleste vil på et eller annet tidspunkt selge boligen. Så selv om man vil ha stor glede av et nyoppusset hjem de neste årene, så er det viktig å ha et bevisst forhold til om oppussingsprosjektet også øker verdien av boligen på sikt.

Så, hvilken type oppussing bidrar mest til å øke boligens verdi?

Erfaringsmessig så er det alltid fornuftig å utbedre alvorlige feil og mangler. Vannlekkasjer og mugg, ødelagte vinduer, skadet tak, dårlig isolasjon og utdatert elektrisk anlegg eller rørsystemer. Disse problemene kan føre til store fremtidige kostnader.

Hvilke oppussinger som bidrar mest til å øke boligens verdi, avhenger også av type bolig, beliggenhet og prisnivå.

Oppussing av stue, soverom, gang og entre

Overflateoppussing av stue, soverom, gang og entre øker som oftest verdien av boligen. Kostnadene er relativt små, mens inntrykket av boligen øker betraktelig.

Ved en overflateoppussing vil man typisk legge nytt gulv på eksisterende undergulv eller slipe eksisterende tregulv, skifte lister, sparkle ujevnheter, male vegger, tak, karmer og skapdører, samt feste løse ledninger.

Totalrenovering av kjøkken og bad

Å totalrenovere et kjøkken eller et bad er en stor jobb og en kostbar investering. En totalrenovering av et kjøkken eller et bad koster fort fra 300 000 kroner og oppover. En totalrenovering av disse rommene vil definitivt øke verdien på boligen, med det er langt fra sikkert at man får igjen for den investeringen man gjør.

I enkelte boliger kan det lønne seg å flytte kjøkkenet inn i stuen. Å flytte kjøkkenet inn i stuen kan frigjøre plass til et ekstra rom. Men det er ikke nødvendigvis et lønnsomt prosjekt. Jobben med å flytte vann- og avløpsrør er ofte større enn det mange tror.

Dersom man har planer om å selge boligen, så er det tvilsomt om man får igjen for investeringen man gjør. Hva som lønner seg eller ikke, vil nødvendigvis variere fra bolig til bolig. Det kan derfor være lurt å rådføre seg med en eiendomsmegler.

Overflateoppussing av kjøkken og bad

Dersom man ikke har midler til å gjennomføre en totalrenovering av kjøkkenet eller badet, eller hvis man mener at det ikke er verdt investeringen, så kan enkle og relativt billige oppgraderinger være både verdiskapende og lønnsomme.

Her er noen relativt kostnadseffektive tiltak som kan rette på helhetsinntrykket:

• Bytte ut eller male kjøkkenfrontene. Skapene kan man male selv eller levere inn til spraymaling for et bedre resultat.
• Montere nye knotter, beslag eller håndtak på kjøkkenet eller på badet.
• Skifte ut benkeplaten på kjøkkenet eller slipe og beise den om det er en solid gammel benkeplate i tre.
• Male vegger og lister på kjøkkenet og på badet.
• Legge nytt gulv på kjøkkenet.
• Bytte ut sprukne fliser på badet.
• Legge flis-på-flis på badet eller male med flisemaling, Mikrosement er veldig trendy nå og det kan også legges oppå eksisterende fliser.
• Oppgradere baderomsinnredningen, servantene eller blandebatteriet.
• Få bedre belysning på badet eller på kjøkkenet.

Tiltakene over er relativt rimelige og vil ofte øke verdien uansett om man selv skal bo i hjemmet eller om man ønsker å selge boligen.

Etablering av kjeller, loft og utleiedel

Det å gjøre en uinnredet kjeller eller et loft om til oppholdsrom er en smart måte å øke bruksarealet.

Har du en uinnredet kjeller, kan du tjene godt på å bygge den om. Å omgjøre en kjeller til boligrom vil både gi deg større plass og øke verdien av boligen din med tanke på ekstra kvadratmeter ved videresalg. En innredet kjeller eller loft kan bli et ekstra oppholdsrom for familien, en generasjonsbolig eller en utleiedel som kan gi gode, skattefrie ekstrainntekter.

Å øke boarealet i boligen vil omtrent alltid lønne seg.

Renovering av fasade, grunnmur og tak

Hvis man eier en enebolig, tomannsbolig eller rekkehus, så har førsteinntrykket av hvordan huset og tomten fremstår mye å si.

Det vil derfor ofte være lønnsomt å renovere kledningen, grunnmuren og taket på boligen. Uansett om man ønsker å bo der lenge eller om man ønsker å selge huset.

 

Hvor lang tid tar en oppussing?

Hvor lang tid en oppussing tar avhenger selvfølgelig av størrelsen og kompleksiteten på prosjektet.

En overflateoppussing av stue og soverom, hvor man for eksempel legger nytt gulv og maler veggene, kan ofte gjennomføres av et profesjonelt håndverkerteam i løpet av en uke.

Når man totalrenoverer en bolig innvendig, er det ofte badet som er det mest tidkrevende rommet. Det tar typisk 3-5 uker å pusse opp et bad, avhengig av størrelse og kompleksitet. En dyktig prosjektleder er i stand til å pusse opp flere rom samtidig og koordinere arbeidet mellom de forskjellige håndverkerne på en effektiv måte. Man bør uansett beregne 2-4 måneder på en oppussing, dersom man skal gjennomføre en totalrenovering av boligen.

Dersom man renoverer en stor enebolig både innvendig og utvendig, og ønsker å gjennomføre relativt omfattende strukturelle endringer, så må man fort beregne 4-6 måneder på hele prosjektet.

Det er viktig å ha en veldig god oversikt over tiden det tar å få på plass nødvendige offentlige godkjennelser, samt ledetider for materialer og varer, slik at man unngår betydelige forsinkelser.

«Should I stay or should I go?»

Hvis man skal pusse opp noen få rom og oppussingen ikke inkluderer kjøkkenet eller bad, så kan man overveie å bli boende i hjemmet under en oppussing. Dersom man gjennomfører en større renovasjon, hvor for eksempel rørleggerarbeid og elektrisk arbeid vil pågå i en lengre periode, så bør man vurdere å flytte ut under en oppussing. Ikke bare vil det bidra til å holde stressnivået nede, men prosjektet vil også bevege seg raskere hvis håndverkerne ikke trenger å jobbe rundt eierne.

 

Hvordan organisere en oppussing?

Når man skal gjennomføre en større oppussing, så må man vurdere hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Ønsker man en delt entreprise eller en totalentreprise.

Med en delt entreprise henter man inn tilbud fra de forskjellige fagområdene, og er selv ansvarlig for koordineringen og gjennomføringen av prosjektet. Dette kan by på utfordringer, da privatpersoner ofte ikke har den nødvendige kunnskapen som trengs for å lykkes med en større oppussing.

Med en totalentreprise, ansetter man en totalentreprenør (prosjektleder) som planlegger hele prosjektet, finner og koordinerer alle de ulike fagområdene og er ansvarlig for gjennomføringen av hele oppussingsprosjektet.

Hvis prosjektet er relativt omfattende, inkluderer kompliserte rom som bad og kjøkken og man ikke har betydelig erfaring med tilsvarende oppussingsprosjekter, så bør man definitivt velge totalentreprise. Engasjer en totalentreprenør (prosjektleder) som leder prosjektet fra A til Å. Prosjektlederen vil guide dere gjennom planleggingen og sikre at oppussingen blir gjennomført i henhold til plan.

En god prosjektleder vil ha en detaljert oversikt over når de forskjellige valgene må tas, for å gjennomføre prosjektet i henhold til plan. Ved en større oppussing, kan det fort dreier seg om flere hundre større og mindre beslutninger, så et godt system for å håndtere dette er helt nødvendig for å lykkes.

Dersom dere ønsker å komme i kontakt med norges mest profesjonelle totalentreprenør, så kan dere bare klikke her: Abby AS

 

Hvordan finne gode håndverkere til en oppussing?

Dersom man velger å organisere prosjektet som en delt entreprise, så er det avgjørende at man identifiserer og engasjerer gode håndverkere.

Håndverkere

Når man skal finne håndverkere til en oppussing, så spør man ofte venner, eller så legger man ut oppdraget på mittanbud.no eller anbudstorget.no. Det er relativt sjelden at våre venner kjenner til håndverkere som er gode, pålitelige, rimelige og tilgjengelige (minst en av kriteriene mangler stort sett bestandig).

Selv om mittanbud.no i teorien burde være en nyttig markedsplass (med blant annet vurderinger fra tidligere kunder), så er det utfordrende å finne gode håndverkere der. Det er vanskelig å lage en nøyaktig beskrivelse av oppdraget. Man mottar som regel flere tilbud fra potensielle håndverkere. Men de er ofte veldig mangelfulle, umulige å sammenligne, og det er ikke lett å vurdere hvem som kommer til å gjøre en god jobb eller ikke.

Det er også viktig å sette sammen og leie inn dyktige fag-håndverkere (snekkere, murere, rørleggere, malere, etc.) med nødvendig kvalifikasjoner og omfattende erfaring med å utføre fagarbeidet forskriftmessig og i henhold til plan.

Spesialkompetanse

I mange oppussingsprosjekter er det også ønskelig med spesialkompetanse fra en arkitekt eller en interiørdesigner. Ansett de aller beste ekspertene. Selv om det ofte koster litt mer. Kvaliteten på arbeidet vil uansett veie opp for de ekstra kostnadene.

Det er også en veldig god idé å samle fagfolk som har jobbet sammen tidligere. Be din arkitekt eller din designer om å anbefale en veldig dyktig byggmester. Eller hvis du allerede har funnet en byggmester, men trenger ytterligere håndverkere, spør byggmesteren om å anbefale noen de har gode erfaringer med tidligere.

 

Trenger man godkjenning fra kommunen?

Når man skal pusse opp huset så må man følger gjeldende regler og sende inn nødvendige søknader til plan- og bygningsetaten i kommunen. Det er ikke alltid behov for å søke om tillatelse for et oppussingsprosjekt, men det finnes en del tilfeller hvor man må sende byggsøknad til kommunen.

Slå sammen eller dele opp boliger

Dersom man ønsker å slå sammen eller dele opp boliger, så må man alltid sende inn en søknad til plan- og bygningsetaten. Byggesøknaden må sendes inn av fagfolk, for eksempel en arkitekt eller en entreprenør.

Endre bruken av et rom

Ønsker man å endre bruken av et rom, for eksempel gjøre loft, kjeller eller bod om til soverom eller stue, så må man søke om bruksendring. Dersom man kun ønsker å gjøre små endringer, så kan man sende inn søknaden selv. Hvis man ønsker å gjøre større forandringer, så trenger man å søke sammen med sertifiserte fagfolk. Dette gjelder for eksempel dersom man skal gjennomføre en oppussing hvor man etablere en utleieleilighet eller endre bærende vegger og gulv.

Oppussing av bad, kjøkken eller andre rom

Man trenger ikke å søke dersom dere skal renovere bad, kjøkken eller andre rom, så lenge rommet allerede er godkjent for varig opphold.

Endre fasaden

Endringer på fasaden kan inkludere bytte av dører og vinduer, sette inn vinduer eller dører i yttervegg, endre fasadekledning eller rehabilitere yttertak.

Plan- og bygningsetaten ønsker ofte å vurdere graden av endring (fra tegninger eller foto som viser fasaden slik den er i dag, og slik dere ønsker at den skal bli etter endringene), før de tar en avgjørelse om man må søke eller ikke.

Terrasse, veranda eller balkong

Ønsker man å bygge eller rive en terrasse eller en veranda, så må man søke om tillatelse hvis terrassen eller verandaen blir større enn 15 kvadratmeter.

Påbygg, tilbygg eller kjeller

Man må sende inn byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom man ønsker et nytt påbygg eller en ny kjeller i en eksisterende bygning. Man trenger ikke å sende inn en byggesøknad dersom man ønsker å lage et tilbygg som er mindre enn 15 kvadratmeter, så lenge tilbygget ikke brukes til varig opphold eller beboelse.

Garasje eller carport

Man behøver ikke å sende inn byggesøknad dersom bruksarealet (BRA) på garasjen eller carporten er under 50 kvadratmeter, det er over 1 meter til nabogrensen og man ikke overskrider hvor mye som er lov til å bygge på eiendommen.

Hvor lang tid tar det å søke?

Som hovedregel er behandlingsfristen til plan- og bygningsetaten i Oslo og i Viken 3 uker for byggetiltak som er i tråd med regelverket (alle vilkår er oppfylt, ingen naboer har merknader og det ikke er nødvendig med uttalelse eller samtykke fra en annen myndighet).

For mer omfattende saker (omfattende byggetiltak med og uten dispensasjon fra reguleringsplan) er behandlingsfristen 12 uker.

 

Hva er behovene for dokumentasjon, forsikring og kontrakt?

De aller fleste som pusser opp huset eller leiligheten, har ikke en god dokumentasjon på hva som skal gjøres eller nøyaktig hvordan jobben er gjennomført. En undersøkelse av Forbrukerrådet viser også at 40 % av de som pusser opp ikke inngår en skriftlig avtale. Å dokumentere arbeidet, samt å lage gode skriftlige avtaler, er både enkelt og helt nødvendig når dere pusser opp boligen.

Dokumentasjon

En god og grundig dokumentasjon av en oppussing starter med en detaljert prosjektplan. Planen beskriver i detalj prosesser, byggdetaljer, tidsbruk og materialer for å pusse opp de forskjellige rommene. Prosjektplanen bør inneholde en detaljert oversikt over når de forskjellige oppgavene skal gjennomføres og relasjonene mellom de forskjellige oppgavene.

I løpet av prosjektet er det viktig at håndverkerne og prosjektlederen fortløpende registrere når de forskjellige aktivitetene blir gjennomført. Fremdriften og kvaliteten på arbeidet som utføres bør dokumenteres gjennom en kontinuerlig oppdatert prosjektplan, vedlagte bilder og andre dokumenter (som for eksempel forvaltning-, drift- og vedlikeholdsdokumenter).

Man bør sikre seg at leverandørene har gode garantiordninger, og at prosjektet gjennomføres til avtalt tid og pris. Man bør kreve 10 års tetthetsgaranti på baderom, samt 5 års garanti på alle andre rom.

Forsikring

Det er også viktig at håndverkerne har en god og solid forsikring på oppussingsprosjektet, slik at man kan være sikker på at man ikke blir belastes hvis det mot formodning skulle bli skader på boligen, håndverkere eller en tredjepart.

Kontrakt

Man bør alltid skrive kontrakt med totalentreprenøren eller med de forskjellige leverandørene av håndverkertjenester. En god kontrakt gjør det enklere å fastslå hva man har blitt enige om, og det gjør at man står sterkere ved en eventuell konflikt. Bruke en kontrakt som tar utgangspunkt i Standard Norges standardkontrakter for håndverkertjenester (Byggblankett 3501 for større oppussinger og 3502 for mindre oppussinger).

 

Hvordan sikre en vellykket oppussing? 10 tips & råd

 

 

1. Avklar omfanget av oppussingen og lag et realistisk budsjett.

2. Sett sammen et veldig godt team.

3. Planlegg med budsjett- og tidsoverskridelser.

4. Vurder å flytte ut midlertidig under oppussingen.

5. Bestem detaljene i hvert rom tidlig i prosessen.

6. Be om kontinuerlig informasjon og besøk byggeplassen ofte.

7. Puss opp riktig den første gang.

8. Definer hva dere kan utelate.

9. Unngå for mange endringer i løpet av prosjektet.

10. Ha et fornuftig perspektiv og behold det gode humøret.

Dere finne detaljert informasjon om de 10 rådene & tipsene for å lykkes med en oppussing her: 10 tips & råd.

 

Hvem kan hjelpe oss med å pusse opp boligen?

Dersom dere ønsker å pusse opp eller totalrenovere boligen, så er Abby et veldig godt alternativ. Abby er Norges mest profesjonelle totalentreprenør. Vi har omfattende erfaring med å pusse opp hus og leiligheter.

Abby tilbyr den desidert enkleste og beste måten å pusse opp boligen. Dere får én prosjektleder å forholde dere til, og vi gjennomfører oppussingen fra A til Å. Abby bruker kun høyt kvalifiserte håndverkere, vi har konkurransedyktige priser og prosjektet gjennomføres bestandig til avtalt kvalitet, tid og pris.

Hvis dere ønsker å diskutere oppussingsprosjektet med oss, så kan dere avtale en uforpliktende og gratis samtale med en av våre dyktige prosjektledere her: Gratis og uforpliktende samtale.